החל מלוחות זמנים ארוכים לקבלת אישורי תכנון והיתרי בנייה, ועד למחסור באנשי מקצוע מיומנים, סטנדרט בנייה ירוד ועלות גבוהה של חומרי בניין, בניית בית ב"ארץ המובטחת" יכולה בקלות להפוך לסיוט בלתי נגמר ובזבוז כסף.

 

לכן, בעת בניית בית בישראל בשנת 2024, יש לקחת בחשבון את העלויות הבאות:

 

 1. דמי רכישת קרקע

-  מס רכישה - 6% ממחיר הרכישה

- עמלת סוכן - 1-2%   

​

2. דמי פיתוח והשבחה (אם רלוונטי)

 

- 'דמי פיתוח' - תלויים בגודל הקרקע ובשטח הבנייה המוצע וניתנים לחישוב בקלות בכפוף לאגרות הרשות המקומית. דמי פיתוח יכולים להתחיל ב-75,000 ש"ח ולעלות בקלות עד 150,000 ש"ח ליחידת מגורים, וסביר להניח שיש לקחת אותם בחשבון כאשר שוקלים פיתוח על קרקע ריקה עם אישור תכנון.

 

- היטל השבחה - כאשר משקללים שינוי או שיפור תכנון ליצירת יחידות או אזורים נוספים - יש לקחת בחשבון דמי השבחה. העלות תוערך על ידי שמאי הרשות הממונים וצריכה לשקף 50% מהערך הנוסף שהושג על ידי השבחה/שיפור התכנון שבוצעה.

​

- תשלום היתר בנייה (אגרת בנייה)

​

- בדומה לדמי הפיתוח שצוינו לעיל, גם זה תלוי בגודל השטח המוצע ובבנייה. בניגוד לדמי הפיתוח, דמי היתר בנייה נמוכים בהרבה ויכולים לנוע בין 10,000 ש"ח ל-25,000 ש"ח עבור בית מגורים גדול.

 

כאשר מחפשים לרכוש מגרש בישראל עם היתר בנייה (תב"ע), שלושת העלויות שצוינו לעיל (השבחה, פיתוח ואגרות בנייה) עשויים להיכלל במחיר הרכישה או לא. לכן, בהתחשב בסכומים שהוזכרו, חשוב לבדוק האם תשלומים אלה כבר שולמו על ידי המוכר או צריכים להיות משולמים על ידי הרוכש.

 

3. תכנון, כולל תכנון להיתר ושכר טרחת עורכי דין שכר טרחת עיצוב ומקצוע עבור אדריכלים, מהנדסים ומעצבים נדרשים אחרים, זה צריך לכלול גם כל שכר טרחה עבור ניהול, סקרים וחקירות. דמי התכנון אכן משתנים, אך יכולים לנוע בין 7-15% מעלות הבנייה. שכר טרחת עורכי דין - אכן משתנים כנ"ל, אך לפחות 1-2% מעלות הבנייה צריך להיות מוקצה לשכר טרחת עורכי דין ושונות.

​

4. עלות בנייה

 

לבסוף, נגיע לעיקר, אם עדיין לא ברחתם מכל העלויות הנ"ל. כמובן, אין תשובה קלה. עלות הבנייה מוכתבת בדרך כלל על ידי מיקום האתר, סוג הקרקע, התכנון המוצע, שיטות הבנייה, אסטרטגיית הרכש, החומרים, המוצרים, הציוד, האביזרים והשירותים הנדרשים. בשנת 2024, יש לצפות להשלמת בית במחיר של כ-7,500 ש"ח למ"ר עד 15,000 ש"ח למ"ר. שוב, טווח רחב למדי הכפוף לחלק מהאלמנטים הנ"ל, אם כי אנו צופים שניתן להשיג תקציב של 10,000 ש"ח למ"ר עבור בית ברמה טובה ברוב המקרים.

 

5. עלות הריבית עלות הריבית בשנתיים האחרונות נחשבת לשיא של המאה. לכן, עלות הריבית על כסף שהושאל יכולה למלא תפקיד מרכזי. עבור אלו הזקוקים למימון, הם צפויים לשלם כ-6% - 9% מסך הכסף שהושאל, מדי שנה. בהתחשב בתשואה הממוצעת (returns) כיום בשוק המגורים בישראל, הנעה בין 3% ל-7%, הדבר עלול להוביל לתשלומי מימון חודשיים גבוהים שהנכס לא יוכל להשיג בשוק השכירות הפתוח. לכן, כאשר מחפשים יחס LTV (Loan To Value) גבוה, כגון משכנתא של 50%-60%, יש לקחת בחשבון אלמנט זה.

​

לסיכום, בניית ביתכם בישראל יכולה להפוך לתהליך יקר וגוזל זמן. זו הסיבה שב- סולנדסיס אנו מחויבים באופן מלא לנהל את כל תהליך הרכישה, התכנון והבנייה עבור לקוחותינו בצורה מסורה, מקצועית וכנה, על מנת להבטיח שלקוחותינו יוכלו לבנות את ביתם בישראל באסטרטגיה היעילה ביותר מבחינת עלות וזמן, מבלי להתפשר על הדרישות והרצונות הספציפיות שלהם להשיג איכות יוצאת דופן שעומדת במבחן הזמן.

l

​