מה לימדה אותי קבוצת הכדורגל ארסנל על נדל״ן והתחדשות עירונית?

הכרתי את קן פראייר בשנת 2015, בזמן שעבדתי על 295 Holloway Road עם ארסנל.

הוא היה אז בן 81, לבוש תמיד בצורה מתוקתקת, חליפה מותאמת, עניבה וממחטת כיס, חד, מדויק ומעורב בכל פרט.

הוא הצטרף לארסנל כבר בשנת 1949, טיפס לאורך השנים והפך למנכ״ל בשנת 1983, ומאז נשאר חלק בלתי נפרד מהדירקטוריון גם בתקופות המשמעותיות ביותר של התחדשות עירונית במועדון.

אבל מעבר לתפקידים ולשנים, מה שבאמת בלט היה המורשת. לא רק מה שהוא היה חלק ממנה, אלא מה שהוא ממשיך לייצג. היום, בגיל 91, קן פראייר עדיין איתנו, ועדיין נראה במיטבו.

קשה שלא לראות בזה משהו עמוק יותר מהרגלים טובים. יש כאן אדם שחי עשייה מתמדת, חשיבה קדימה ותנועה בלתי פוסקת, לא כמאמץ אלא כדרך חיים.

ואולי זו בדיוק המורשת האמיתית. לא רק מה שאתה בונה, אלא איך אתה ממשיך לנוע, ליצור ולהיות חלק מהדבר גם אחרי עשרות שנים.

כשהוא דיבר, הוא לא התחיל בכדורגל, הוא התחיל מהקרקע.

הסיפור של ארסנל בנדל״ן התחיל הרבה לפני אצטדיון Emirates.

בשנת 1913, הנרי נוריס, יזם נדל״ן, רכש חוזה חכירה על כ 6 דונם ב Highbury בכ 20,000 פאונד. לאחר מכן השקיע כ 125,000 פאונד בבניית האצטדיון המקורי. לאחר רכישת הקרקע, Stadium Capital העבירה את מועדון הכדורגל מ Woolwich Arsenal. זה לא היה מהלך של כדורגל בלבד, אלא מהלך של יזמות.

בעלות על הקרקע שינתה את כל נקודת המבט.

בשנת 1925, ארסנל רכשה את הבעלות המלאה על Highbury בכ 64,000 פאונד. מהלך זה העניק למועדון שליטה מלאה על הנכס. מאותו רגע, האצטדיון הפך ליותר ממקום ספורט. הוא יצר תנועה, חיזק ביקוש לתחבורה, משך מסחר, והוביל לצמיחה של מגורים, מסחר ותעסוקה באזור.

לאורך עשרות שנים, הקרקע עברה תהליך של עליית ערך, מגרעין לא מנוצל לנכס נדל״ן משמעותי בצפון לונדון.

וזה היה המחזור הראשון.

כאשר מגבלות הקיבולת והדרישות המודרניות גברו על Highbury, ארסנל החלה לרכוש שטח גדול יותר באזור Ashburton Grove - קרקע תעשייתית, חצרות רכבת ואזורים לא מנוצלים. פרויקט אצטדיון Emirates, כולל רכישת הקרקע, תשתיות, ניקוי הקרקע ובנייה, הגיע לעלות של כ 390 מיליון פאונד עד פתיחתו בשנת 2006.

זה לא היה רק פרויקט של אצטדיון, זה היה עוגן לפרויקט רחב היקף של התחדשות עירונית;

התוכנית הכוללת סביב Emirates משתרעת על פני יותר מ 60 דונם. היא כוללת שימושים מעורבים של מסחר, תעסוקה וכמובן, אלפי יחידות דיור. הערך הכולל GDV מוערך ביותר מ 2 מיליארד פאונד.

זהו מעבר מובהק מקרקע תעשייתית לערכי נדל״ן גבוהים.

באותו הקשר, 295 Holloway Road מהווה חלק מהשלמה מודרנית של המרקם העירוני. הפרויקט משלב דיור לסטודנטים, מגורים, מקומות עבודה ושימושים קהילתיים. אותה לוגיקה, בקנה מידה שונה.

במקביל, Highbury עצמו השלים את מחזור החיים שלו.

לאחר המעבר, האתר הישן הפך ל Highbury Square - כ 724 יחידות דיור יוקרתיות נבנו תוך שילוב החזיתות והגנים המקוריים של האצטדיון.

מה שהתחיל בעשרות אלפי פאונדים של הון ראשוני, הפך לפרויקט התחדשות עירונית בעל ערך משמעותי בפני עצמו.

וכפי שידוע, הערך של ארסנל אינו נובע רק מנדל״ן. כיום המועדון מוערך בכ כ 2.5 מיליארד פאונד. הערך נשען על פעילות ספורטיבית, פעילות עסקית, זכויות שידור, מותג עולמי, ופורטפוליו נכסים שמחזק את המערכת כולה.

כשקן פראייר סיפר לי את הסיפור הזה, זו לא הייתה נוסטלגיה ולא עניין של מזל. זו הייתה לוגיקה ברורה, מבוססת מספרים - מהשקעה ראשונית של עשרות אלפי פאונדים ובניית אצטדיון, ועד לפרויקט Emirates כחלק ממערך התחדשות עירונית בשווי מיליארדים.

בסופו של דבר, זה סיפור על שליטה בקרקע, תזמון נכון, והיכולת לייצר מורשת עם ערך לאורך זמן דרך יזמות מבוקרת ושמירת חזון חברה לאורך עשורים.