האם אפשר לקנות זכות לבנות דירה בישראל בשקל אחד?

חלק מכם אולי יופתעו, אבל התשובה הקצרה היא: כן!

אבל הנה ה״אבל״:

1. מחירים כאלה אכן קיימים במכרזים – אך כמו בכל מכרז, אין הבטחה שתזכו, ואתם עלולים להוציא כמה אלפי שקלים על ערבויות בנקאיות רק כדי להשתתף.

אם לא מפריע לכם להעמיד קרן קטנה שתשמש אתכם למספר מכרזים (ובטווח הארוך יכולה להשתלם), אפשר לעבור לשלב הבא.

2. קנה מידה – כדי לזכות במכרז במחיר תחרותי, צריך לבדל את עצמכם מרוב המתחרים. לכן לעיתים כדאי להגיש הצעה למגרש שמאפשר בנייה של לפחות 10–20 יחידות דיור. כלומר, תידרשו לקחת על עצמכם מספר יחידות כחלק מהמכרז.

3. תחרות – מגרשים באזורים מבוקשים לא יימכרו ב-1 ₪. אם אתם מחפשים “מציאה ליחידה”, עדיף להימנע מאזורים כמו תל אביב, ירושלים והמרכז.

4. עלויות פיתוח – חשוב לדעת שעלויות פיתוח חלות על כל פרויקט בישראל, לא רק במכרזים. מדובר בעלויות להכנת הקרקע וחיבור התשתיות לאתר, כולל כבישים, מדרכות, ביוב ועוד.

עלויות אלו משולמות כחלק מהמכרז במקרה של זכייה, והן יכולות לנוע בין 70,000 ל-500,000 ₪ ליחידה, תלוי ברשות המקומית, בטופוגרפיה של האתר ובשדרוגי התשתיות הנדרשים להכנת הקרקע לבנייה.

5. עלויות בנייה – אם תרצו להגשים את החלום ולבנות את הפרויקט, העלות המינימלית כיום היא בערך מיליון ₪ ליחידה, והיא יכולה להגיע בקלות ל-1.5 ואפילו ל-2 מיליון ₪, בהתאם לסטנדרט, למתקנים ולרמת הגימור.

6. ולבסוף – ניתוח מכרזים הוא לא משימה פשוטה.מכרזים יכולים לכלול הסתייגויות, תשלומים נסתרים, מגבלות תכנון או מגבלות פיזיות של האתר. לכן רבים מהמשקיעים ואפילו יזמים גדולים בישראל מעדיפים לא להיכנס לתחום הזה. זו משימה שדורשת זמן רב.

אבל בדיוק בשביל זה אנחנו כאן.

ב-31.12.2025 נסגר מכרז בעיר האטרקטיבית אילת, השוכנת לחופי הים האדום. כל אחד יכול היה להגיש הצעה של 1 ₪ ליחידה – ואפילו לזכות במגרש נחמד.

אז איך זה ייתכן?

בואו נבחן את כל הגורמים שהוזכרו ונראה את רווחיות היזם במגרש של 8 יחידות באילת, שאף אחד לא רצה – במחיר של 8 ₪ בלבד:

1. ערבות בנקאית למכרז –8 ₪ עבור הקרקע + 2,587,585 ₪ עלויות פיתוח.עלות הערבות היא כ-6,800 ₪ לשלושה חודשים עד להכרזת הזוכה.

כמובן שלא מנצחים בכל מכרז, ולכן ייתכן שתצטרכו להשתתף ב-5–10 מכרזים עד שתזכו. לכן כדאי להקצות קרן של כ-35,000–60,000 ₪ לצורך ערבויות.

2. עלויות פיתוח –כאמור לעיל: 2,587,585 ₪ למגרש(כ-323,449 ₪ ליחידה).

3. תכנון, תכנון מפורט והיתרים –נניח כ-125,000 ₪ ליחידה לכל התהליך.

4. עלויות בנייה –נניח 1 מיליון ₪ ליחידה לפרויקט ברמה טובה.

5. עלות המימון –למשך כ-5 שנים עד השלמת הפרויקט: כ-100,000 ₪ ליחידה.

עלות פיתוח דירה באילת:

כ-1.6 מיליון ₪

מחיר מכירה של דירה דומה באילת:

כ-1.8 מיליון ₪

אחרי ניכוי מע״מ – נשארים עם כ-1.5 מיליון ₪.

כלומר אין רווח, ואפילו ייתכן הפסד.

ולכן אף אחד לא הגיש הצעה.

אבל כן — אפשר לקנות קרקע בישראל ב-1 ₪.